Huishoudens die op zoek gaan naar een eerste of volgende koopwoning, vragen zichzelf vaak al snel af: wat kan ik straks maximaal lenen voor mijn huis? Het is immers bepalend voor de prijsklasse waarbinnen je woningen kunt bezichtigen. Bij het berekenen van de maximale hypotheek van huishoudens wordt door hypotheekadviseurs naar een aantal factoren gekeken. Denk bijvoorbeeld aan je bruto jaarinkomen en dat van je partner.

Ook het type arbeidscontract dat je hebt en de sector waarbinnen je werkzaam bent, kunnen hierbij een rol spelen. Heb je bijvoorbeeld een vast of tijdelijk contract? In het laatste geval helpt het wanneer je werkgever een intentieverklaring afgeeft en je werkzaam bent in een sector waarin de vraag naar arbeidskrachten groot is. Het vergroot de kans dat je snel opnieuw werk vindt en daarmee de hypotheek kunt blijven aflossen, als je tijdelijke contract niet verlengd wordt.

Een hypotheekverstrekker probeert een inschatting te maken van het risico dat een hypotheek uiteindelijk niet volledig wordt afgelost door huishoudens. Dit risico willen zij tot een minimum beperken. Niet in de minste plaats, omdat ze dit vanuit wet- en regelgeving verplicht zijn. Het maakt dat bij het berekenen van een maximale hypotheek naar een groot aantal factoren gekeken moet worden. In dit artikel lees je meer over het berekenen ervan.

Inkomen, financiële verplichtingen en woonquote

Naast het bruto jaarinkomen van jouzelf en je partner, kijkt een hypotheekadviseur naar je maandelijkse financiële verplichtingen. Denk hierbij aan een studieschuld, de aflossing van je smartphone, een leasecontract en soortgelijke schulden. Om je maximale hypotheek te verhogen helpt het om dergelijke leningen nog voor het aanvragen van de hypotheek af te lossen. Betaal je smartphone af en kijk of je de studieschuld kunt verlagen of zelfs volledig af kunt lossen. Ook partneralimentatie speelt mee. Hypotheekadviseurs zien het als financiële verplichting die je draaglast en daarmee je maximale hypotheek vermindert.

In Nederland werken hypotheekverstrekkers met een woonquote, ook wel financieringslastnorm genoemd. Dit is een percentage van het inkomen dat huishoudens aan hun maandelijkse hypotheeklasten mogen besteden. Het Nibud is jaarlijks verantwoordelijk voor het vaststellen van dit percentage. Over het algemeen geldt dat des te hoger het gezamenlijke inkomen van een huishouden is, des te hoger dit percentage ook ligt. Daarnaast spelen ook de hypotheekrente en bijvoorbeeld de leeftijd van woningzoekenden mee in het vaststellen van deze norm.

Bereken je hypotheek bij Univé op kantoor met een onafhankelijk adviseur, om je hierover persoonlijk te laten informeren en te kijken welke impact jouw plannen hebben op je maximale hypotheek.

Noodzaak van eigen vermogen bij kopen woning

Wanneer je een woning koopt kun je niet alle kosten meefinancieren in een hypotheek. Wie op zoek gaat naar een huis komt de term “kosten koper” al snel tegen. Dit betekent dat de kosten rond de overdracht van de woning voor jouw rekening komen als koper. Kies je voor een nieuwbouwwoning, dan schaf je deze “vrij op naam” aan. De kosten zijn bij een nieuwbouwwoning lager dan bij een bestaande woning.

Om de kosten voor het laten taxeren van de woning, het vastleggen van de overdracht bij de notaris en bijvoorbeeld de kosten voor hypotheekadvies te kunnen dekken is het belangrijk dat je over voldoende eigen vermogen beschikt. Voor de kosten koper ben je gemiddeld tussen de vier en zes procent van de koopsom kwijt. In het geval van een woning die vrij op naam wordt overgenomen liggen de kosten tussen de twee en drie procent van de koopsom.

Wanneer je onder de 35 jaar oud bent en een huis koopt met een waarde van minder dan 550.000 euro (in 2026), dan kom je in aanmerking voor een vrijstelling van de overdrachtsbelasting. Dat scheelt twee procent van de koopsom.

Maximale hypotheek op basis van marktwaarde

Je maximale hypotheek kan de marktwaarde van de woning die je op het oog hebt nooit overschrijden. De marktwaarde hoeft niet altijd overeen te komen met de vraagprijs van een woning of het bod waartegen deze verkocht wordt.

Een uitzondering hierop is een woning waarin je verduurzamende maatregelen neemt na de aankoop ervan. Je kunt de financiering van deze maatregelen meenemen in de hypotheek, tot een maximum van 106 procent van de woningwaarde. Het gaat hierbij bijvoorbeeld om het plaatsen van een warmtepomp, het aansluiten van zonnepanelen, het verbeteren van de isolatie in de spouwmuur of onder het dak, enzovoorts. Een hypotheekadviseur kan je meer vertellen over de precieze voorwaarden. Het is om verschillende redenen interessant om het meefinancieren ervan te overwegen. Zo hoef je het eigen vermogen niet aan te breken voor deze investeringen en kun je bij een hypotheekverstrekker vaak goedkoper lenen dan bij een verstrekker van persoonlijke leningen. Ook de voorwaarden van een later afgesloten persoonlijke lening zijn vaak anders. Denk aan een kortere looptijd.

Ook het energielabel kan invloed hebben op het bedrag dat je kunt lenen op basis van het inkomen van je huishouden. Een woning met energielabel A++++ (incl. EPG) biedt je de mogelijkheid om 40.000 euro extra te lenen. Bij energielabel A of B is dat fors lager: 10.000 euro extra. Bij energielabel C en D kun je 5.000 euro extra lenen. Een energielabel onder D biedt geen recht op een extra hypotheekbedrag.

Zelf alvast een inschatting maken van je hypotheek

Online vind je verschillende tools waarmee je zelf alvast een inschatting kunt maken van je maximale hypotheek. Het helpt om voor het gebruik van deze tools alvast eens uit te zoeken wat jij en een eventuele partner jaarlijks verdienen, wat jullie huidige vaste lasten zijn en binnen welke prijsklasse de voor jullie interessante woningen vallen. Probeer tijdens het invullen van de tool ook eens te spelen met variabelen. Kies bijvoorbeeld bewust voor een ander energielabel, om te zien wat dit betekent voor het bedrag dat je op basis van jouw inkomen kunt lenen. Het kan een reden zijn om bewust op zoek te gaan naar een duurzame woning.

Houd er rekening mee dat deze tools in geen geval zo nauwkeurig zijn als de berekening van een onafhankelijk adviseur. Het is niet voor niets dat sterk wordt aangeraden om zo’n adviesgesprek in te plannen voordat je een bod uitbrengt op een woning. Het geeft je een realistisch beeld van de haalbaarheid ervan.