Overdrachtsbelasting berekenen

Wat is overdrachtsbelasting en hoe werkt het in 2026?

Overdrachtsbelasting is een eenmalige belasting die u betaalt wanneer u een woning of ander onroerend goed koopt. In 2026 gelden er drie tarieven, afhankelijk van wat u koopt en of u het zelf gaat bewonen. De Belastingdienst bepaalt de regels; controleer altijd uw eigen situatie op belastingdienst.nl.

Hoe werkt de berekening?

1. Bepaal de koopprijs – Dit is de volledige aankoopsom van de woning, inclusief eventuele meerwerkopties, maar exclusief kosten koper (notaris, taxatie, etc.).
2. Controleer of u starter bent – U komt in aanmerking voor de startersvrijstelling als u tussen de 18 en 35 jaar oud bent en de woning zelf gaat bewonen. De woningwaarde mag niet hoger zijn dan €555.000 in 2026.
3. Pas het juiste tarief toe – Voor een eigen woning (zelf bewonen) betaalt u 2% overdrachtsbelasting. Voor een woning die u verhuurt of als belegging koopt, is het tarief 8%. Voor niet-woningen (bedrijfspand, garage, losse grond) blijft het tarief 10,4%.
4. Vrijstelling bij starters – Als u aan de voorwaarden voldoet, betaalt u 0% overdrachtsbelasting over de eerste €555.000 van de woningwaarde. Koopt u duurder, dan betaalt u alleen over het meerdere 2%.
5. Eindbedrag – De overdrachtsbelasting is het product van de (resterende) woningwaarde en het tarief.

Het misverstand over het tarief voor beleggers

Veel mensen denken dat het tarief voor beleggingspanden in 2026 nog 10,4% is, maar dat klopt niet. Per 1 januari 2026 is het tarief voor woningen die u niet zelf bewoont verlaagd naar 8%. Het tarief van 10,4% geldt alleen nog voor niet-woningen, zoals bedrijfspanden of grond. Verwar deze twee niet.

Waarom uw eigen berekening kan afwijken

Onze calculator geeft een indicatie, maar uw werkelijke overdrachtsbelasting kan anders uitvallen. Denk aan: - Kosten koper – De belasting wordt berekend over de koopprijs, niet over de totale kosten. - Meerdere kopers – Als u samen koopt, gelden de leeftijdsgrenzen voor elke koper apart. - Waardestijging – Bij nieuwbouw kan de waarde anders zijn dan de koopsom. - Tijdstip – De regels veranderen per jaar; check of u in het juiste jaar koopt.

Veelgestelde vragen

Wat is de startersvrijstelling in 2026? De startersvrijstelling houdt in dat u als starter tussen 18 en 35 jaar 0% overdrachtsbelasting betaalt over de eerste €555.000 van de woningwaarde, mits u de woning zelf gaat bewonen. Dit geldt alleen voor de aankoop van een eigen woning.

Wat is het tarief voor een beleggingspand in 2026? Voor een woning die u niet zelf bewoont, zoals een huurwoning of vakantiehuis, betaalt u in 2026 8% overdrachtsbelasting. Dit is een verlaging ten opzichte van het vorige jaar, toen het tarief nog hoger was.

Geldt de startersvrijstelling ook voor een tweede woning? Nee, de startersvrijstelling is alleen van toepassing op de aankoop van een woning die u zelf gaat bewonen. Koopt u een woning als belegging of voor verhuur, dan betaalt u het tarief van 8%.

Hoe bereken ik de overdrachtsbelasting voor een niet-woning? Voor niet-woningen zoals bedrijfspanden, garages of losse grond geldt in 2026 een tarief van 10,4%. De berekening is simpel: vermenigvuldig de koopprijs met 10,4% en u heeft het bedrag aan overdrachtsbelasting.